В соответствии со статьей 5 Федерального закона РФ от 7 августа 2001 г. №115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (далее Федеральный закон №115-ФЗ) юридические лица и индивидуальные предприниматели, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества обязаны разрабатывать и утверждать правила внутреннего контроля в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения (далее ПОД/ФТ и ФРОМУ).
Однако, многие агентства недвижимости, застройщики, риелторы, специалисты в сфере недвижимости не выполняют требования Федерального закона №115-ФЗ так как уверены, что эти требования на них распространяются. Объясняют они это тем, что в рамках договорных отношений они совершают действия, связанные с поиском юридических и физических лиц, желающих, например, приобрести жилые и нежилые помещения в строящихся жилых домах, путем заключения договоров долевого участия в строительстве. Иначе говоря, объяснение состоит в том, что агенты оказывают исключительно консультационные и сопроводительные услуги, которые посредническими, по их мнению, не являются.
Но прежде чем развеять этот миф разберемся с используемой терминологией. Толковые словари дают следующие определения «посредничества».
Посредничество – содействие соглашению, сделке между сторонами.
Посредничество – 1. Содействие в налаживании связей, отношений между кем-л. Содействие заключению каких-л. сделок между сторонами. 2. Деятельность по примирению двух спорящих или враждующих сторон.
В каждом договоре, заключаемом агентом, имеются признаки оказания посреднических услуг, поскольку одна сторона договора – покупатель, другая – продавец, а агент является – посредником. То есть, агент, фактически осуществляет деятельность по оказанию посреднических услуг при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, действует в чужих интересах, иначе говоря агент оказывает услуги по поиску объекта недвижимости, который был приобретен Покупателем. По результатам осмотра вариантов объектов, предлагаемых агентом, оформляется акт осмотра объектов, по факту выбора варианта объекта для приобретения оформляется акт осмотра, проводятся переговоры с собственником объекта, отобранного заказчиком, его представителями, иными сторонами, заинтересованными в проведении сделки по объекту о порядке приобретения объекта, в том числе согласованию схем взаиморасчетов по сделке о приобретении объекта.
В соответствии с абзацем 8 пункта 2.1 постановления Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья. К функциям риелтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.
Из анализа данного определения можно сделать вывод, что посредническая деятельность при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества - это профессиональная деятельность юридических лиц, направленная на подбор недвижимого имущества, заключающаяся в помощи по заключению сделок купли-продажи недвижимого имущества.
В результате деятельности агента, при активном его содействии (за вознаграждение), с одной стороны - Продавец, а с другой стороны - Покупатель имущества (его клиент), заключают договоры купли-продажи недвижимого имущества, в результате чего право собственности на недвижимое имущество переходит от одной стороны договора к другой.
Таким образом, в силу того, что деятельность агента несет в себе все признаки посреднической, агент, действуя в чужих интересах, он осуществляет деятельность по оказанию посреднических услуг при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона №115-ФЗ организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом (в том числе индивидуальные предприниматели) обязаны документально фиксировать и представлять в уполномоченный орган не позднее трех рабочих дней, следующих за днем совершения операции, следующие сведения по подлежащим обязательному контролю операциям с денежными средствами или иным имуществом, которые совершались их клиентами. Исходя из данного положения очевидно, что агент не должен в обязательном порядке являться стороной сделки или действовать по доверенности, а достаточно оказания услуг, результатом совершения которых является переход права собственности на недвижимое имущество клиента, то есть агент должен содействовать совершению сделки клиентом, при этом, совершенно не обязательно являться стороной данной сделки.
Таким образом, агент не должен непосредственно и самостоятельно проводиться операции с имуществом и денежными средствами, поскольку агент должен выявлять и фиксировать операции, проводимые его клиентами.
На основании изложенного в соответствии со ст. 5 Федерального закона №115-ФЗ на организации и индивидуальные предприниматели распространяются все обязанности, установленные ст. 7 Федерального закона №115-ФЗ.
Автор: Харисов Игорь Фанзилович, руководитель компании Ю-ПИТЕР КОНСАЛТИНГ, e-mail: info@law115.ru
Комментариев пока нет