Совершение сделки с недвижимым имуществом по цене, отличной от рыночной в 2 и более раз

В мае 2021 года к нам обратился предприниматель, который оказывает посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, за помощью в подготовке ходатайства на рассмотрение дела об административном правонарушении по ч. 1 ст. 15.27 КоАП РФ.

Для подготовки ходатайства нам был предоставлен акт проверки соблюдения требований законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма. Из которого следует, что при осуществлении сделок с недвижимым имуществом предприниматель не фиксировал информацию о признаках повышенного риска, указанного в приказе Федеральной службы по финансовому мониторингу от 08.05.2009 г № 103 «Об утверждении рекомендаций по разработке критериев выявления и определению признаков необычных сделок», признак 3502 - Совершение сделки с недвижимым имуществом по цене, отличной от рыночной в 2 и более раз. Далее в акте проверки надзорные органы, перечисляют договоры, по которым выявлены отклонения в цене в 2 и более раз и требуют от предпринимателя направить в Росфинмониторинг сведения об указанных сделках.

Выписка из акта проверки соблюдения требований законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма

Напомним, что в соответствии с пунктом 3 статьи 7 Федерального закона  №115-ФЗв случае, если у работников организации, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом, на основании реализации ПВК по ПОД/ФТ возникают подозрения, что какие-либо операции осуществляются в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путём, или финансирования терроризма, эта организация не позднее трёх рабочих дней, следующих за днем выявления таких операций, обязана направлять в уполномоченный орган (Росфинмониторинг) сведения о таких операциях независимо от того, относятся или не относятся они к операциям, подлежащим обязательному контролю.

Наш интерес в акте проверки вызвало определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Из акта проверки следует, что рыночная стоимость равна кадастровой стоимости. По мнению, надзорных органов, это обусловлено тем, что «в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества является рыночным показателем стоимости объекта недвижимости».

Эта позиция заслуживает внимания, так как в теории и в судебной практике арбитражных судов по вопросам исчисления налоговой базы по налогу на имущество юридических лиц этот вопрос до сих пор однозначно не решен.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В статье 3 Федерального закона №135-ФЗ также дается понятие кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Таким образом, кадастровая стоимость может отличаться от его рыночной стоимости. В связи с этим считаем, для единообразного применения антиотмывочного законодательства Федеральная служба по финансовому мониторингу должна дать свои официальные разъяснения по этому вопросу.

Автор: Харисов Игорь Фанзилович, руководитель компании Ю-ПИТЕР КОНСАЛТИНГ.  Телефон  +7(952) 045-74-83 WhatsApp, Telegram, Viber. Почта info@law115.ru