Пакет "Старт Недвижимость" по ФЗ-115

Комплекс услуг для соответствия агентства недвижимости требованиям Федерального закона от 7 августа 2001 г. №115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (далее ФЗ-115). Мы оказываем услуги по всей России.

По любому вопросу звоните по телефону +7(952) 045-74-83 (WhatsApp, Telegram) или пишите на электронную почту info@law115.ru

1. Обучение по ПОД/ФТ одного сотрудника с выдачей свидетельства установленного образца (онлайн-курс) по программе "Противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем и финансированию терроризма". 

2. Постановка на специальный учет в Федеральной службе по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг).

Результат - успешная регистрация агента в сфере недвижимости в МРУ Росфинмониторинга 

3. Подключение Личного кабинета на портале Федеральной службы по финансовому мониторингу (Росфинмониторинга), в том числе консультации по настройке усиленной квалифицированной электронной подписи, лицензионного ключа КРИПТО ПРО CSP, веббраузера .

4. Разработка правил внутреннего контроля по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ от 30.06.2012 №667.

Правила состоят из более 150 страниц включают в себя следующие формы первичных документов:

А. Первичные документы для идентификации клиента, представителя клиента, выгодоприобретателя и бенефициарного владельца клиента.

1. Анкета клиента физического лица (пример заполнения).
2. Анкета клиента индивидуального предпринимателя (пример заполнения).
3. Анкета клиента юридического лица (пример заполнения).
4. Анкета клиента физического лица, занимающегося в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой (пример заполнения).
5. Анкета клиента – иностранной структуры без образования юридического лица (пример заполнения).
6. Анкета бенефициарного владельца (пример заполнения).
7. Мотивированное суждение о бенефициарном владельце клиента (пример заполнения).
8. Анкета представителя физического лица (пример заполнения).
9. Анкета представителя юридического лица (пример заполнения).
10. Анкета выгодоприобретателя физического лица (пример заполнения).
11. Анкета выгодоприобретателя – индивидуального предпринимателя (пример заполнения).
12. Анкета выгодоприобретателя – юридического лица (пример заполнения).
13. Анкета выгодоприобретателя иностранной структуры без образования юридического лица (пример заполнения).
14. Опросный лист клиента для анализа финансового положения и деловой репутации (пример заполнения).
15. Опросный лист клиента физического лица для выявления публичного должностного лица (пример заполнения).
16. Служебная записка сотрудника в случае выявления публичного должностного лица (пример заполнения).

Б. Первичные документы для оформления отказа в выполнении распоряжения клиента в совершении операции:

17. Служебная записка об отказе в выполнении распоряжения клиента о совершении операции.
18. Распоряжение об отказе в выполнении распоряжения клиента о совершении операции.
19. Журнал учета случаев отказа от выполнения распоряжения клиентов.
20. Уведомление об отказе в выполнении распоряжения клиента о совершении операции.
21. Журнал учета документов и (или) сведений об отсутствии оснований для принятия решения об отказе в выполнении распоряжения клиента о совершении операции, предоставляемых клиентам.
22. Распоряжение об устранении оснований для отказа в выполнении распоряжения клиента о совершении операции.
23. Распоряжение об невозможности устранения оснований для отказа в выполнении распоряжения клиента о совершении операции.
24. Уведомление о невозможности устранения оснований для отказа в выполнении распоряжения клиента о совершении операции.
25. Уведомление об устранении оснований для отказа в выполнении распоряжения клиента о совершении операции.

В. Первичные документы для оформления приостановления операции клиента:

26. Служебная записка о приостановлении операции клиента.
27. Распоряжение о приостановлении операции клиента.
28. Журнал регистрации распоряжений клиентов, операции которых приостановлены.
29. Уведомление о приостановлении операции клиента.

Г. Первичные документы для оформления применения мер по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества:

30. Служебная записка о применении мер по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества.
31. Распоряжение о применении мер по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества.
32. Журнал учета фактов применения мер по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества.
33. Уведомление о применении мер по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества.

Д. Первичные документы для оформления результатов проверки по перечням:

34. Внутреннее сообщение об операции (сделке).
35. Журнал учета и фиксирования информации о выданных денежных средствах физическим лицам, включенным в Перечни.

5. Разработка программы подготовки и обучения по ФЗ-115 в соответствии с требованиями Положения о требованиях к подготовке и обучению кадров организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, утв. приказом Росфинмониоринга от 03.08.2010 №203:

1. Программа подготовки и обучения сотрудников в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения.
2. Программа обучения сотрудников в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения для проведения вводного инструктажа с вновь принятыми на работу сотрудниками.
3. План реализации программы обучения сотрудников в области ПОД/ФТ/ФРОМУ на календарный год.
4. Приказ об утверждении перечня сотрудников, которые должны проходить обязательную подготовку и обучение в целях ПОД/ФТ/ФРОМУ.
5. Свидетельство о прохождении работниками обучения в форме дополнительного инструктажа в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения.
6. Свидетельство о прохождении работниками обучения в форме вводного инструктажа в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения.

6. Подготовка документов для назначения специального должностного лица,  ответственного за реализацию правил внутреннего контроля в целях противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения:

1. Должностная инструкция специального должностного лица.
2. Приказ о назначении специального должностного лица.

7. Разработка документов в соответствии с требованиями приказа Росфинмониторинга от 22.04.2015 №110 «Об утверждении Инструкции о представлении в Федеральную службу по финансовому мониторингу информации, предусмотренной Федеральным законом от 7 августа 2001 г. №115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" и постановления Правительства РФ от 19.03.2014 №209 "Об утверждении Положения о представлении информации в Федеральную службу по финансовому мониторингу организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом, и индивидуальными предпринимателями и направлении Федеральной службой по финансовому мониторингу запросов в организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, и индивидуальным предпринимателям":

1. Акт о результатах проверки по списку лиц, имущество которых заморожено (заблокировано) решением Межведомственной комиссии.
2. Акт о результатах проверки по перечню организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.
3. Акт о результатах проверки по перечню организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к распространению оружия массового уничтожения.
4. Журнал регистрации входящей информации из Личного кабинета Росфинмониторинга.
5. Приказ об утверждении графика проверки клиентов по перечням.
6. Приказ о передаче специальным должностным лицом на период его командировки, отпуска ключей электронной подписи и кодов идентификации и аутентификации пользователя Личного кабинета Росфинмониторинга другому сотруднику (с указанием места хранения ключей в обычном режиме и во время отсутствия специального должностного лица).
7. Приказ о временном замещении специального должностного лица.

О каких операциях клиентов должны сообщать агенты недвижимости в Федеральную службу по финансовому мониторингу

В соответствии с п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (далее ФЗ-115) обязательному контролю подлежит сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 р. (далее пороговое значение).

Сведения о такой сделке, совершаемой клиентом агента недвжимости, подлежат документальному фиксированию и представлению в Росфинмониторинг  в срок не позднее3 (трех) рабочих дней, следующих за днем ее совершения ( пп. 4 п. 1 ст. 7 ФЗ-115).

1. Что следует считать датой совершения сделки с недвижимым имуществом для целей представления сведений о ней в Росфинмониторинг?

Учитывая положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее ФЗ-122), а также иных нормативных правовых актов, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

Таким образом, в случае, если сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и иными федеральными законами, датой совершения такой сделки в целях ФЗ-115 следует считать дату государственной регистрации этой сделки.

Сведения о такой сделке, зарегистрированной в установленном порядке, должны быть представлены в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем ее регистрации.

В случае, если сделка не подлежит государственной регистрации, в том числе в случае, если государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимое имущество, обязанность представить информацию в Росфинмониторинг возникает с момента заключения договора.

Сведения о такой сделке должны быть представлены в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем подписания договора, в рамках которого совершается сделка с недвижимым имуществом.

Учитывая положения п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части Гражданского кодекса РФ" (в ред. Федерального закона от 04.03.2013 №21-ФЗ), в соответствии с которыми правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Федерального закона (вступил в силу с 01 марта 2013 года), датой совершения таких сделок, следует считать:

• для договоров, заключенных до 01.03.2013 - дату государственной регистрации сделки (договора),
• для договоров, заключенных после 01.03.2013 - дату подписания такого договора.

Учитывая изложенное, сведения о таких сделках с недвижимым имуществом, подлежащим обязательному контролю, заключенным до 01.03.2013, должны быть представлены в Росфинмониторинг в срок не позднее трёх рабочих дней, следующих за днём государственной регистрации соответствующего договора, а заключенной после 01.03.2013 - не позднее трёх рабочих дней, следующих за днём подписания соответствующего договора.

2. Каким образом представить сведения о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей государственной регистрации, если у агента недвижимости отсутствует возможность в установленный срок получить информацию о дате государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом?

В случае, если агент недвижимости не имеет возможности получить информацию о дате государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом в день или в течение следующих трех дней после её регистрации, то, при заполнении раздела сообщения "Сведения об операции с денежными средствами или иным имуществом" в строке "Дата совершения операции" следует указывать дату государственной регистрации сделки, а в строке "Дата выявления операции" - дату получения информации о регистрации сделки, подтвержденную соответствующими документами.

Учитывая изложенное, для исключения возможности возникновения подозрений в умышленном затягивании сроков представления информации в Росфинмониторинг агенту недвижимости следует обеспечить хранение у себя документов и информации, свидетельствующих о фактических сроках выявления такой сделки.

3. Относятся ли сделки с недвижимым имуществом, совершаемые в рамках договора участия в долевом строительстве, к сделкам, указанным в п. 1.1 ст. 6 ФЗ-115?

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (далее ФЗ-214) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено ФЗ-214.

Договор участия в долевом строительстве содержит, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 4 ст. 4 ФЗ-214). При этом в случае отсутствия в договоре указанного условия, договор считается не заключенным.

Правовыми последствиями заключения договора участия в долевом строительстве, при условии соблюдения субъектами законодательства о долевом строительстве требований указанного законодательства, является возникновение у участника долевого строительства права собственности на объект строительства (долю в объекте).

Вместе с тем, необходимо отметить, что в соответствии со ст. 3 ФЗ-115 операции с денежными средствами или иным имуществом - действия физических и юридических лиц с денежными средствами или иным имуществом независимо от формы и способа их осуществления, направленные на установление, изменение или прекращение связанных с ними гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, обязательному контролю будет подлежать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом датой совершения операции будет являться дата государственной регистрации указанного договора.

Аналогичные требования, распространяются и на договор об уступке права (требования) по договору участия в долевом строительстве, и на договор участия в долевом строительстве, заключённый с лицом, к которому перешли права и обязанности по такому договору, т.к. данные договоры, исходя из анализа положений ФЗ-214, также можно отнести к сделкам, подлежащим обязательному контролю, если сумма, на которую они совершаются, равна или превышает установленное пороговое значение.

4. Относятся ли сделки с недвижимым имуществом, совершаемые в рамках договора паенакопления, к сделкам, подлежащим обязательному контролю, в соответствии с ФЗ-115?

В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, при этом члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Данные положения свидетельствуют о том, что конечной целью заключения договора паенакопления является приобретение членом жилищного (жилищно - строительного) кооператива права собственности на объект недвижимости.

Договор паенакопления, заключенный на сумму, равную либо превышающую установленное пороговое значение, можно отнести к сделкам, подлежащим обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 ФЗ-115.

Учитывая, что договор паенакопления не подлежит государственной регистрации, информация о таком договоре должна быть представлена в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днём его подписания.

Кроме того, обязательному контролю, подлежит сделка по договору купли - продажи пая в жилищном (жилищно - строительном) кооперативе, равно как и по договору об уступке права (требования) по договору паенакопления, сумма которого равна или превышает установленное пороговое значение.

5. Подлежит ли договор аренды недвижимого имущества обязательному контролю?

Сделка с недвижимым имуществом, совершаемая в рамках договора аренды, будет подлежать обязательному контролю в случае, если условиями данного договора предусмотрен выкуп арендуемого недвижимого имущества, и сумма сделки равна или превышает установленное пороговое значение (п. 11 ст. 6 ФЗ-115).

В рамках договора аренды недвижимого имущества также могут совершаться иные операции, подлежащие обязательному контролю в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 6 ФЗ-115, независимо относится или не относится данная сделка с недвижимым имуществом, к сделкам, указанным в п. 1.1 ст. 6 ФЗ-115.

Если у агента недвижимости возникают подозрения, что какие-либо операции осуществляются в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма, он обязан представить соответствующую информацию в Росфинмониторинг в соответствии с п. 3 ст. 7 ФЗ-115, независимо от того, относятся или не относятся они к операциям, предусмотренным ст. 6 ФЗ-115.

6. Если договор аренды недвижимого имущества, подлежащий обязательному контролю, заключен на неопределенный срок и в нем не указана общая сумма арендных платежей, с какого момента у организации возникает обязанность проинформировать Росфинмониторинг о такой сделке?

Если в договоре аренды недвижимого имущества, предусматривающем выкуп арендуемого недвижимого имущества, общая сумма сделки не указана, и договор заключается на неопределенный срок, а сумма каждого арендного платежа меньше порогового значения, установленного п. 1.1 ст. 6 ФЗ-115, то каждый раз, как только общая сумма платежей достигает пороговое значение, у агента недвижимости возникает обязанность представить информацию об указанной сделке в Росфинмониторинг как об операции, подлежащей обязательному контролю.

При формировании сообщения о такой операции в строке "Основание совершения операции" указываются сведения о договоре аренды недвижимого имущества (вид договора, номер и дата), а в строке "Дополнительная информация" - сведения об общей сумме платежей, осуществленных по договору аренды недвижимого имущества на дату формирования сообщения, и сведения о номерах сообщений, ранее представленных по указанному договору аренды недвижимого имущества.

7. Каким образом представлять сведения о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, при наличии нескольких продавцов и покупателей?

Позиция Росфинмониторинга по данному вопросу подробно изложена в п. 3 Информационного письма Росфинмониторинга "О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю" от 28.06.2011 №15.