Составление карты постановки на учет (КПУ) для постановки на специальный учет в Федеральной службе по финансовому мониторингу, в том числе подготовка правил внутреннего контроля, обучение специального должностного лица ответственного за реализацию правил внутреннего контроля в целях ПОД/ФТ и ФРОМУ.
Ежемесячное абонентское обслуживание юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, по Федеральному закону от 7 августа 2001 №115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», в том числе ведение документооборота и отчетности.
Комплексная помощь в подключении к Личному кабинету на портале Федеральной службы по финансовому мониторингу и настройка рабочего места. Услуга оказывается дистанционно в любом регионе РФ.
Правила внутреннего контроля юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения (ПВК ПОД/ФТ и ФРОМУ).
Программа подготовки и обучения работников юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения для соответствия требованиям Федерального закона №115-ФЗ от 07.08.2001 г. «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»
Консультация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества по составлению и направлению формализованных электронных сообщений об операциях подлежащих обязательному контролю в Федеральную службу по финансовому мониторингу
Нормативные документы для назначения специалиста по операциям с недвижимостью для соответствия требованиям Профессионального стандарта «Специалист по операциям с недвижимостью», утвержденного приказом Министерства труда и социальной защиты РФ №611н от 10.09.2019 года и Федерального закона №115-ФЗ от 07.08.2001 г. «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».
Разработка документов для обработки персональных по требованиям Федерального закона №152-ФЗ от 27 июля 2006 г. «О персональных данных».
Подготовка уведомления об обработке персональных данных для постановки на специальный учет в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).
Юридическая консультация по заполнению анкеты «Использование сделок с недвижимым имуществом в целях отмывания (легализации) преступных доходов и финансирования терроризма» из 27 вопросов.
Юридическая консультация по заполнению вопросника «Проверь свой риск» для организаций и индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества (ПОД/ФТ).
Юридическое сопровождение деятельности агентов в сфере недвижимости
Под оказанием посреднических услуг при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества понимаются такие виды посредничества, когда организация или ИП выступает по поручению участника сделки с недвижимым имуществом, непосредственно участвует в такой сделке и, соответственно, самостоятельно (но в интересах представляемого) выполняет операции с деньгами или имуществом.
Агенты по операциям с недвижимостью, которые подбирают варианты объектов недвижимости для последующей купли-продажи, оказывают помощь в заключении клиентами сделок по купле-продаже объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению клиентов неоднородны по специфике деятельности и масштабам бизнеса. В зависимости от формы осуществления предпринимательской деятельности риэлторы подразделяются на организации (юридические лица) и индивидуальных предпринимателей (далее – ИП). В зависимости от категории жилья риэлторы классифицируются на сопровождающих сделки купли-продажи типового жилья, повышенного качества и элитного жилья.
Влияние на классификацию риэлторов и масштаб их бизнеса оказывает набор предоставляемых услуг. Риэлторы сегментируется на агентства недвижимости (крупный и средний бизнес), имеющие свои представительства (офисы) в регионе, и частных риэлторов (мелкий бизнес). В Российской Федерации рынок риэлторских услуг сокращается, поскольку услуги сектора становятся менее востребованы у населения за счет следующего:
- сфера недвижимости представлена сделками с недвижимостью, которые заключаются участниками самостоятельно (без посредников);
- предпочтение отдается юридическому сопровождению сделки с помощью независимых юристов в сфере недвижимости;
- развитие банковских онлайн-сервисов по регистрации сделок купли-продажи недвижимого имущества, что, вероятно, обусловит снижение количества риэлторов в перспективе.
Важным критерием для участников сделок с недвижимостью является «чистота» сделки и ценовая политика посреднической услуги. К риэлторам обращаются в большей степени затем, чтобы иметь максимальное количество вариантов и возможность вести предварительные торги стоимости недвижимости.
В настоящий момент рынок недвижимости представлен новостройками и вторичным жильем. На вторичном рынке жилья последовательно сокращается объем спроса. Растет и число выданных ипотечных кредитов, что говорит о недостаточности собственных средств для приобретения жилья. Таким образом, действия на рынке сводятся к покупке у застройщика недвижимого имущества с использованием средств ипотечного кредитования путем дистанционного оформления через различные электронные продукты банка.
Кроме того, в России создана национальная организация профессиональных участников рынка недвижимости - Российская Гильдия Риэлторов, объединяющая более тысячи риэлторских компаний, в том числе региональные ассоциации.
В соответствии с п. 9 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее – ФЗ-115) контроль за исполнением ФЗ-115 риэлторами возложен на Росфинмониторинг. Осуществляемая Росфинмониторингом надзорная деятельность основывается на концепции риск-ориентированного подхода, предусматривающего повышенное внимание к поднадзорным субъектам, имеющим высокие риски нарушения требований ФЗ-115. Данный подход применяется для того, чтобы меры надзорного реагирования соответствовали выявленным рискам.
В целях реализации дифференцированного подхода к проведению контрольных мероприятий субъекты сектора подразделяются на 4 группы (в зависимости от уровня риска):
- в отношении группы с низким уровнем риска проводится текущий мониторинг;
- с умеренным уровнем риска - профилактические мероприятия;
- с повышенным уровнем риска - адресное взаимодействие, корректирующие меры (в форме направления письма руководству, дистанционные формы обучения и др.);
- с высоким уровнем риска - документарные и выездные проверки, а также направляются материалы в правоохранительные структуры.
Свой уровень риска риэлтор может узнать при входе в Личный кабинет на портале Росфинмониторинга.
Росфинмониторинг осуществляет меры надзорного реагирования в отношении субъектов сектора, используя метод риск-ориентированного подхода, во взаимодействии с органами Прокуратуры, что обуславливает наибольшую долю проведенных проверок.
Ввиду актуальности вопроса использования функционала Личного кабинета, Росфинмониторингом уделяется повышенное внимание профилактическим мероприятиям, включающим вопросы разъяснения преимущества работы в нем: ознакомление с информационными материалами, принятие участия в «добровольном сотрудничестве», получение доступа к полному Перечню организаций, физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму и Перечню лиц, причастных к финансированию распространению оружия массового уничтожения (далее – Перечни), направление сведений по операциям, подлежащим обязательному контролю, и о сомнительных операциях в Росфинмониторинг, а также направление информации о результатах проверки своих клиентов, в отношении которых применены либо должны применяться меры по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества (ФЭС-3-ФМ 04).
Главный результат проведения указанных мероприятий - сектор вовлечен в систему ПОД/ФТ/ФРОМУ несмотря на отсутствие специальных требований (разрешительной системы) для работы на рынке недвижимости. Основными причинами допускаемых риэлторами нарушений обязательных требований являются недостаточное знание (понимание) нормативных правовых актов в сфере ПОД/ФТ и (или) несвоевременное ознакомление с внесенными в них изменениями.
Основные нарушения, допускаемые риэлторами:
- невыполнение требований по идентификации клиентов, представителей клиентов, выгодоприобретателей и бенефициарных владельцев;
- нарушение порядка и сроков предоставления сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю;
- непроведение (несвоевременное проведение) систематической проверки (раз в три месяца) клиентов на наличие принятия мер по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества;
- нарушение в части выявления операций, имеющих признаки сомнительности;
- отсутствие в организации постоянной работы с перечнем организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму;
- отсутствие правил внутреннего контроля (далее ПВК), в том чисел несоответствие ПВК требованиям законодательства о ПОД/ФТ/ФРОМУ;
- непроведение (несвоевременное проведение) систематической проверки (раз в три месяца) клиентов на наличие принятия мер по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества;
- отсутствие или несвоевременное прохождение обучения в форме целевого инструктажа, внутреннего обучения сотрудников.
Основным фактором уязвимости является высокая ликвидность недвижимости, сравнительно низкие транзакционные издержки ее использования в качестве объекта инвестиций. Кроме того, уязвимостью выступает возможность расчетов физическим лицом за наличные средства в сделках с недвижимостью (главным образом, на вторичном рынке).
При этом следует отметить, что в связи с развитием электронных средств прослеживается устойчивая тенденция сокращения объема наличных операций. Развитие рынка недвижимости определяет и меры контроля за действиями его участников:
- операции купли-продажи недвижимого имущества в безналичной форме совершаются при участии кредитной организации, что является дополнительным контролем;
- операции с недвижимостью свыше 3 млн руб. подлежат обязательному контролю и направлению сведений о них в Росфинмониторинг.
Кроме того, неотъемлемую роль в проверке данных и законности операций при совершении сделок с недвижимым имуществом играет нотариус. Например, в присутствии нотариуса совершаются сделки, касающиеся отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица; связанные с распоряжением недвижимостью, в которых лица действуют на основании доверительного управления или права опеки).
Таким образом, относительная легкость доступа на рынок позволяет недобросовестным участникам использовать его инфраструктуру в «теневых» схемах. В связи с этим, можно предположить, что в ближайшем будущем на законодательном уровне будет введен разрешительный способ входа на рынок риэлтерских услуг.
На рынке доминируют агентства недвижимости, предоставляющие расширенный спектр услуг, начиная от подбора вариантов недвижимости и заканчивая предложениями строительства и реконструкции (крупный и средний бизнес). В данных сегментах высокий уровень корпоративного контроля дополняется системой государственного контроля, что в результате проявляется в высоком уровне законопослушности в целях ПОД/ФТ/ФРОМУ, низком уровне криминализованности.
Основные риски использования сектора в схемах ОД проявляются прежде всего в сегменте индивидуальных риэлторов. Как правило, у таких риэлторов значительно меньшее количество клиентов, чем у агентств недвижимости, применение типологий не носит массовый характер.
В последние годы в Российской Федерации наметился тренд на замещение услуг, оказываемых риелторами по подбору для клиента объектов недвижимости альтернативными электронными системами, реализованными в сети «Интернет». Целый ряд такого рода сервисов по подбору квартир организован банковскими структурами для продвижения на рынок ипотечных продуктов.